Vivienda Social, la reforma pendiente

Según la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples más reciente, en El Salvador hay 1.94millones de hogares, y de estos, 48% vive en una casa alquilada, por falta de ingresos suficientes que se suma al encarecimiento en el precio de la Vivienda nueva, así como también por la casi inexistente oferta de vivienda social. Adicionalmente, se estima que más de medio millón de viviendas tiene déficit cualitativo, incluyendo 300 mil con piso de tierra.

Según cifras publicadas por la Superintendencia del Sistema Financiero y web de entidades financieras, a diciembre de 2022 habían 159,654 viviendas financiadas de todo en total, pero únicamente fueron 18,409 financiadas durante el mismo 2022. Al ritmo actual, se requieren más de 50 años para suplir la demanda de vivienda social.

Uno de los principales retos que enfrenta la familia salvadoreña son los bajos ingresos-salario o la irregularidad en su ingreso. De un total de 2.9 millones de salvadoreños que están económicamente activos (PEA), solo 845 mil son empleados con un salario regular, mientras que más de 1.1 millones son micro o pequeños empresarios, o salvadoreños en actividades por cuenta propia, en su gran mayoría informales, lo que dificulta el acceso al crédito, o en todo caso, logran créditos a plazos significativamente más cortos y tasas de interés mayores.

Para lograr financiar una vivienda de mayor valor  se unen los ingresos de individuos que están en matrimonio o  unión de personas, o bien, de varios familiares aquí o en el exterior, con lo cual la familias salvadoreñas logran un ingreso promedio mensual de US$704.85 (EHPM 2022) y así pueden adquirir una vivienda hasta por US25,000.

Estas métricas permiten identificar 3 de los principales retos del Sector:

  • Alta demanda de vivienda social insatisfecha.
  • Bajos ingresos, que restringen el tipo de vivienda a ser adquirida.
  • Modelo Financiero de financiamiento de Vivienda social se basa en reglas bancarias, en vez de adecuarse a un perfil social. Modelos alternativos son posibles.

Existe un cuarto reto relevante: Baja o Inexistente Oferta de vivienda social. El sector construcción abandonó el segmento por bajos márgenes y el Estado decidió no intervenir.

El diseño actual de política pública tiene a Fondo Social para la Vivienda como la entidad más determinante para cumplir el sueño de tener una casa propia para una gran parte de la población de bajos ingresos. No obstante, esta institución ha perdido 30% en su cobertura o total de casas financiadas, al mismo tiempo que reduce el margen de intermediación de manera sustancial. Mientras que el crédito medio de la institución era menor a US$9,000 hace 15 años, el promedio de crédito de incrementó a US$22,500 (Fuente: SSF).

Para acelerar la construcción y financiamiento de vivienda social, nuestro estudio nos permite sugerir los siguientes:

  • Reformas legales y operativas al Sector Público Financiero, con énfasis en Fondo Social para la Vivienda y FONAVIPO. Por ejemplo, los créditos otorgados y madurados por FSV pueden ser luego vendidos a bancos del Estado para que la liquidez provista sirva para financiar nuevos créditos. Mientras tanto, Banco Hipotecario financia la construcción de la Vivienda.
  • Programas de construcción de Vivienda social con participación de alcaldías municipales a través de modelos de economía mixta o utilizando mecanismos de mercado, tipo fondos inmobiliarios u otra figura tipo SPV.
  • Desarrollar nuevas reglas financieras para el financiamiento de vivienda social.
  • Planificación urbana sostenible hacia conceptos de economía y ecología.
  • Realizar un nuevo censo nacional de vivienda.

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